전세사기 꼼짝마. 임차권 등기명령 제도

전세 사기는 임차인의 전세 보증금을 노리고 악의적인 의도로 행해지는 불법적인 행위를 총칭하는 말입니다. 전세 사기는 임차인의 소중한 전 재산을 잃게 만들 수 있는 심각한 범죄입니다. 철저한 예방만이 피해를 막을 수 있습니다. 다음은 전세 사기의 정의와 대표적인 수법, 전세 사기 예방을 위한 상세 가이드입니다.

 

임차권 등기명령

 

1. 전세 사기란?

 

전세 사기는 임대인이 임차인에게 전세금을 편취하거나 반환하지 않을 목적으로 고의적인 기망행위를 하는 불법적인 행위를 의미합니다. 주로 전세 계약을 맺을 때 임대인의 재정 상태나 부동산 권리 관계 등을 허위로 꾸며 임차인을 속여 전세금을 받아낸 후, 계약 기간이 끝나도 전세금을 돌려주지 않거나 돌려줄 능력이 없음에도 계약을 체결하는 방식으로 이루어집니다.

 

 

2. 전세 사기의 대표적인 수법

 

무자본 갭투자: 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택을 매수한 후, 전세금을 높게 받아 매매 자금을 충당하고, 이후 집값 하락이나 대출 이자 부담 등으로 전세금을 돌려주지 못하는 경우입니다.

신탁 사기: 부동산 소유권을 신탁회사에 이전한 후, 임차인에게 이를 알리지 않고 전세 계약을 체결하여 전세금을 편취하는 경우입니다.

이중 계약: 임대인이 동일한 주택에 대해 여러 임차인과 중복으로 전세 계약을 체결하여 전세금을 가로채는 경우입니다.

깡통 전세: 주택의 담보 대출금과 전세금의 합이 주택 가격을 초과하는 경우로, 경매에 넘어갈 경우 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

불법 전대차: 임대인의 동의 없이 임차인이 다른 사람에게 전세 주택을 재임대하여 전세금 차액을 가로채는 경우입니다.

 

3. 전세 사기 예방법

 

계약 전 단계

• 시세 확인: 해당 지역의 전세 시세를 꼼꼼히 확인하여 지나치게 낮은 가격을 제시하는 매물은 의심해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 앱 등을 활용하여 시세를 비교 분석하는 것이 좋습니다.
• 등기부등본 확인: 등기부등본을 통해 소유자 확인, 근저당 설정 여부, 가압류 등 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 대법원 인터넷등기소에서 열람 및 발급이 가능합니다.
• 건축물대장 확인: 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부, 위반 건축물 여부 등을 확인해야 합니다. 정부 24에서 열람 및 발급이 가능합니다.
• 임대인 세금 체납 확인: 미납 국세, 지방세가 있는 경우 계약 후 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 임대인 동의 하에 미납 세금 열람이 가능합니다.
• 집주인 신분 확인: 계약 상대방이 실제 집주인인지 신분증과 등기부등본을 대조하여 확인해야 합니다. 대리인과 계약 시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

계약 단계

• 계약서 특약 명시: "특약"란에 임대인의 세금 체납, 근저당 설정 시 계약 해지 및 위약금 조항 등을 명시하여 추후 발생할 수 있는 문제에 대비해야 합니다.
• 전입신고 및 확정일자: 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.
• 전세보증금 반환보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등에서 전세보증금 반환보증보험에 가입하여 보증금 미반환 위험에 대비해야 합니다.

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

전세금반환(개인임차인용)보증보험 | 주거안정 | 상품 | SGI서울보증

 

계약 후 단계

• 주기적인 등기부등본 확인: 계약 기간 중에도 주기적으로 등기부등본을 확인하여 소유권 변동, 근저당 설정 등 변동 사항을 확인해야 합니다.
• 임대차 계약 갱신 시 유의: 갱신 계약 시에도 계약 조건을 꼼꼼히 확인하고, 필요 시 전세보증금 반환보증보험을 갱신해야 합니다.

전세 사기 예방을 위한 추가 조언

• 공인중개사 확인: 개업 공인중개사인지, 공제증서가 있는지 확인해야 합니다.
• 지나치게 좋은 조건 의심: 시세보다 지나치게 낮거나 좋은 조건을 제시하는 경우 의심해야 합니다.
• 전문가 도움: 필요 시 변호사, 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

 

 

4. 임차권 등기명령 제도

 

임차권 등기명령이란?

• 임차권 등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인이 법원에 신청하여 임차 주택의 등기부등본에 임차권 등기를 하는 것을 말합니다.
• 이는 임차인이 해당 주택에 대한 권리를 가지고 있음을 공적으로 증명하는 절차로, 임차인의 보증금 회수를 위한 중요한 법적 수단입니다.

임차권 등기명령의 목적

• 대항력 유지: 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 합니다. 대항력이란 새로운 소유자에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리이며, 우선변제권은 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
• 보증금 반환 압박: 임차권 등기가 설정되면 해당 주택을 매매하거나 담보로 제공하기 어려워지므로, 임대인에게 보증금 반환을 압박하는 효과가 있습니다.
• 경매 시 배당 요구: 임차권 등기 후 해당 주택이 경매에 넘어가면, 임차인은 배당 요구를 통해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

임차권 등기명령 신청 요건

• 임대차 계약 종료: 임대차 계약이 만료되었거나, 합의 해지 등으로 계약이 종료된 상태여야 합니다.
• 보증금 미반환: 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않은 상태여야 합니다.
• 주택의 인도와 주민등록: 임차인이 해당 주택에 주민등록을 하고 거주하고 있어야 합니다. (단, 상가 임대차의 경우에는 사업자등록을 하고 영업을 해야 합니다.)

임차권 등기명령 신청 절차

• 관할 법원 확인: 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청해야 합니다.
• 신청서 작성 및 제출: 임차권 등기명령 신청서를 작성하고 필요한 서류(임대차 계약서 사본, 주민등록등본 등)를 첨부하여 법원에 제출합니다.
• 심사 및 결정: 법원은 신청서를 심사하여 임차권 등기명령을 발령할지 여부를 결정합니다.
• 등기: 법원의 결정에 따라 등기소에서 임차권 등기를 진행합니다.

임차권 등기명령의 효과

• 대항력 및 우선변제권 유지: 임차인은 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
• 보증금 반환 압박: 임차권 등기는 임대인에게 심리적인 압박을 가하여 보증금 반환을 유도할 수 있습니다.
• 경매 시 배당 요구: 임차권 등기 후 해당 주택이 경매에 넘어가면, 임차인은 배당 요구를 통해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

5. 결론 및 요약

 

결론

• 전세 사기는 피해 회복이 어렵고, 임차인의 삶에 큰 타격을 줄 수 있는 심각한 범죄입니다.
• 하지만 철저한 사전 조사와 예방 노력을 통해 충분히 피해를 예방할 수 있습니다.
• 계약 전 단계부터 계약 후까지 꼼꼼하게 확인하고, 의심스러운 부분은 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
• 만약 전세 사기 피해를 입었다면, 주저하지 말고 법률 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대처해야 합니다.
• 임차권 등기명령 제도 등 법적 수단을 통해 보증금을 보호하고, 피해를 최소화할 수 있습니다.

요약

• 전세 사기란? 임대인이 임차인의 전세금을 편취하거나 반환하지 않을 목적으로 고의적인 기망행위를 하는 불법적인 행위입니다.
• 전세 사기 수법: 무자본 갭투자, 신탁 사기, 이중 계약, 깡통 전세, 불법 전대차 등 다양한 수법이 존재합니다.
• 전세 사기 예방법: 시세 확인, 등기부등본 확인, 임대인 신분 확인, 계약서 특약 명시, 전입신고 및 확정일자, 전세보증금 반환보증보험 가입 등 다양한 방법을 통해 예방할 수 있습니다.
• 임차권 등기명령 제도: 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하여 임차 주택의 등기부등본에 임차권 등기를 하는 제도입니다. 대항력 유지, 보증금 반환 압박, 경매 시 배당 요구 등의 효과가 있습니다.